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房地产已经实现软着陆 今年销售量会好过去年

资讯来源:南方都市报 点击数:2394加入时间:[2015-08-14 15:46:30]

房地产真的不行了吗?真的大家都要转行了吗?

“大风来了,猪都能飞起来;一阵风过去,只有带翅膀的才能继续飞,猪肯定就掉下来了!”保利地产副总经理、华中华南区董事长余英在论坛现场笑称。就在一片轻松中,由观点地产主办的第十五届海南博鳌房地产论坛于8月11日拉开帷幕。经历了三届博鳌论坛现场,而在今年,南都记者明显感觉到,2015年大家的脸上显得相对轻松。连著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲在大会上也忍不住说,“去年大概是悲观情绪最严重的”。

转变时期的中国房地产,除了市场回归、放松调控等常规话题外,在这样一个万众创业、大众创新的年代,房地产如何创新与变革,被提及的频率格外高。

谈市场:

今年金九银十依然会很精彩

“去年是世界上关于中国房地产要崩盘、要硬着陆的论调说得最凶的一年,到现在我们应该看得很清楚,中国已经实现了软着陆”,樊纲表示。

在他看来,2014年行业情绪最悲观。但去年到今年的房地产形势变化,恰好证明了他此前“软着陆”的判断。这一判断背后是一组华丽丽的数据,二季度全国的房地产市场明显回暖。1-6月份,全国商品房销售面积增速由负转正,同比增长3.9%,销售额同比增长10%。二季度房价环比上涨的主要是深圳等一线城市和少数的热点城市,多数的二线城市房价总体平稳,大部分三线城市房价仍在下降,但降幅收窄。

中国房地产业协会原副会长朱中一给行业吃了一剂“定心丸”。他判断,“在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住型、改善型需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定”。

究其原因,樊纲认为,过去的宏观政策起了一定作用。“宏观政策永远是逆周期政策,当经济已经热起来的时候,千万不能再刺激政策,不能再拱一把火”。

“今年的金九银十依然会很精彩。价格或许不会大涨,但成交量会有爆发式提升,且持续至年底”,预言帝余英判断。

谈政策:

紧缩政策应该逐步退出

正如樊纲所说,“我们仍然在调整之中,软着陆也是危机的一种形式,危机就是急风暴雨式的崩盘,软着陆就是放得慢一点”。那么在经济下行的大背景下,房地产未来形势是看涨还是看空?

“这个问题要倒过来看,为什么没有取消限购?也就是说还有需求大量在,政府不敢取消,怕取消了以后房子又涨价。”中国房地产业协会副会长任志强说,这恰恰回答了以上问题。

但是,今年的销售增长依赖于价格的低,价格没有出现高峰;房地产开发类指标仍然处于下行。交通银行首席经济学家连平指出,“要稳增长,关键是稳投资,而稳投资中间的关键除了基础设施以外,还要把眼光放在房地产行业,就是房地产投资也要能够得到支持。但是在房地产投资增速没有明显回升的情况下,固定资产投资不可能有非常好的表现”。

在这些大佬们看来,政策要不要全面放开,政府还比较纠结。“2010年4月份的紧缩政策就是房地产史上最严厉的政策—限购。当时这是必要的,及时推出也是必要的,采取比较严厉的紧缩政策,这些客观上也是需要的。但是任何政策都是有时效问题的,热的时候你采取严厉的紧缩政策,甚至行政手段,这都是有道理的。但是当经济、当市场逐步稳定下来,趋于正常的时候,紧缩政策就应该逐步退出”。

交通银行首席经济学家连平更是建议,金融政策有很大的操作空间。一方面按揭贷款的利率有进一步下降的空间;另一方面二套房的政策也偏紧,应该由首付六七成降到四五成以下。“股市好,刺激楼市也好;股市不好,楼市未必不好。真正影响楼市的是利率。利率下降,100万贷款能省20多万,高利率时100万贷款增加差不多30多万利息”,任志强认为。

谈转型:

旅游地产、

养老地产

“有戏”

在论坛现场,记者看到中小企业对创新的关注度更高。从住宅到商业、旅游地产,再细分到养老、产业等等,大家都在纷纷探索出路,都觉得遇到了瓶颈、困境,大家都在谈转型。尤其对于中小房地产企业来说,这就直面一个深沉的生存问题。

这是全方位整合的时代。中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕提出“文旅地产”的概念,认为未来旅游产业是30亿到50亿的市场蓝海,值得深度探索。

除了市场细分,如何嫁接互联网和新的概念、新的技术、新的观念、新的手段,继续从事房地产,成为这个行业里的零部件的供应商,或者这个行业的服务商,也被一致认为是中小企业升级的一条出路。

谈广深楼市

中国房地产业协会副会长任志强:

以后四大城市的排位就是北上深广

深圳房价后期还得继续涨。有一个数据,全国上半年就业率上涨幅度最大的行业就是互联网,这又集中在三大城市,即北京、上海、深圳。这说明深圳老龄化人群是最少的,更是高素质人群聚集地。房子供应少,房价不涨才怪。如果说深圳上一轮上涨靠开放,这一轮上涨就是靠互联网和创新。广州为什么没有深圳涨得这么快?相对保守、创新能力差。从经济来看,以后四大城市的排位就是北上深广了。

保利地产副总经理、华中华南区董事长余英:

广州慢牛挺好,涨得快大家不敢买房

广州历来是慢热的,周边如顺德、中山,价格低、环境好、城市发展也不错,人就不会一窝蜂到广州买房。广州作为省会城市的守护度没有那么强,不像北京、杭州、石家庄,有钱人一定要在省会买一套。但是,慢牛也挺好,快涨的话,大家都不敢买房了。从投资角度,哪里贵就买哪里,回报是最高的。从广州珠江新城为原点,沿着地铁辐射的范围投资都不错。

深圳依附香港发展多年,城市功能缺失很多,尤其是医疗教育。经济那么好的城市连看病的问题都解决不了,还不如广州。不过深圳全民创新、创业、活力满满、环境又好,未来城市潜力想想都可怕。

精彩语录

有点控制的市场反倒是比较平稳的,没有控制的市场可能会出问题。商业地产有点粗放式发展、野蛮生长,现在有多少问题,大家都很清楚。

— 著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲

整个银行业的信贷增速在14%到15%,大大高于G D P增速,。在这个中间,涉及到房地产行业的比例还在增加,这说明银行业信贷支持对房地产的力度是在加大,未来支持力度还会进一步提高,达到35%以上。

— 交通银行首席经济学家连平

好多商业房地产是过剩的,过剩主要是在二星级、三星级的过剩,四星级的不太过剩,五星级的根本不过剩。

— 香港恒隆集团董事长陈启宗

这一两年大量的基金伴随着互联网+的概念进入了房地产的服务业,是不是所有基金到最后都能获利?我看起来也是比较悬的。好多超前的理念都提出来,比如当代理业掌握了客户资源之后,我们以后就可以把开发商变成代工商,只是盖楼的,都要听代理业的指挥。这个听起来挺美,但我的梦还不敢做得这么甜美。

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